L'Assemblée Générale a eu lieu le 9 Août 2022 : PV rectificatif

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 La révision :

     L’ordre du jour est établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical et notifié avec la convocation (articles 11 et 26 du décret du 17 mars 1967). Il ne devrait pas être cristallisé, car « c’est le propre d’une assemblée de permettre la discussion » (Dalloz Action, La Copropriété 2018/2019, n°332.252, p.546).

     La Cour de cassation reconnaît ainsi à l’assemblée générale un « pouvoir d’amendement » tant qu’elle n’a pas pour effet de « dénaturer le sens du projet de résolution » (Cass. Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n°14-14518) ou d’en ajouter de nouvelles soumises au vote.

Le sujet de la révision est particulièrement important dans le cadre du vote par correspondance.

     Nous avons vu que l’article 17-1A prévoit que « si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. ».

Les erreurs matérielles dites « excusables » et présentes dans le procès-verbal, ne sont pas de nature à remettre en question la validité du procès-verbal d’assemblée générale.   

En conséquence, lorsque l’erreur matérielle est sans incidence sur le sens des décisions prises ou lorsqu’il s’agit d’une maladresse de rédaction évidente, la nullité de la résolution ne pourra être prononcée par le juge saisi d’une telle demande.

L’existence d’un abus de majorité.

     En cas d’intérêts divergents, certains copropriétaires sont en effet tentés de solliciter la nullité d’une résolution pour abus de majorité.

     Toutefois, il est nécessaire de distinguer la notion d’abus de majorité de la simple divergence d’intérêts, inévitable dans un système de vote majoritaire.

      Une assemblée générale peut en effet être annulée pour abus de majorité lorsque celle-ci a été utilisée dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans un intérêt qui lui est contraire, ou encore dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire.

     A cet égard, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler la définition d’un abus de majorité notamment aux termes d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 9 juin 2016 (na°15-17.529), qui s’entend :
 Soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ;
 Soit d’une décision adoptée dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;
 Soit une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts collectifs des copropriétaires ;

     L’action en abus de majorité implique ainsi que le demandeur fournisse la preuve d’un préjudice strictement personnel, ou du moins l’existence d’un préjudice injustement infligé à une minorité, ou encore d’une absence d’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

     En l’absence des conditions susmentionnées et de la preuve d’un préjudice, le copropriétaire ne saurait se prévaloir de l’existence d’un abus de majorité et solliciter en conséquence la nullité de la résolution litigieuse.

La Cour de cassation a jugé qu’il n’y avait pas d’abus de majorité si :
 L’assemblée générale a ordonné la cessation de l’utilisation privative d’une partie commune par un copropriétaire sans autorisation et la remise en état de la terrasse concernée (CA Rouen, ch. réunies, 8 sept. 1998) ;
 L’assemblée générale a refusé de ratifier des travaux au mépris de la loi (CA Paris, 26 avr. 2000 : JurisData n° 2000-114084) ou encore lorsqu’elle a refusé d’installer des serrures spéciales pour des motifs religieux (CA Paris, 20 févr. 2003 : JurisData n° 2003-019050) ;
 Lorsque l’assemblée générale a refusé à un copropriétaire l’autorisation de modifier l’affectation de ses parties privatives qui serait contraire à la destination de l’immeuble.

      En revanche, le copropriétaire ne peut se fonder sur l’abus de minorité pour remettre en cause une décision, il pourra uniquement agir en responsabilité civile à l’encontre du syndicat des copropriétaire.

     L’abus de majorité est caractérisé lorsque ces minoritaires s’opposent à certaines résolutions alors même que l’intérêt de la copropriété voudrait que ces résolutions soient adoptées. Par exemple, une "minorité de blocage" empêche la réalisation de travaux urgents.

     Toutefois cette contestation ne sera pas opposable en l’absence de démonstration d’une intention de nuire du copropriétaire. (Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-18.800)

     En tout état de cause, si la reconnaissance d’un abus de minorité ne permet pas au juge de valider une décision prise en violation des règles de majorité, elle engage la responsabilité civile du copropriétaire concerné. (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 15-25.627)

     En conséquence, tout copropriétaire désireux d’obtenir la nullité d’une résolution pour abus de de majorité devra en rapporter la preuve ainsi que les conditions susmentionnées et ne saurait se prévaloir d’une divergence d’intérêts pour justifier son action.