Conseil Syndical : Réunion du 25 Novembre 2021 avec Syndic

La deuxième réunion du  Conseil Syndical a eu lieu le 25 Novembre 2021, en visioconférence pendant trois heures.

COPROPRIETE « LE PETIT CASINO »

POINTS PRINCIPAUX DU CR DE REUNION CONSEIL SYNDICAL DU 25 NOVEMBRE 2021 (réunion via « TEAMS »)

PRESENTS :

Monsieur BOST NEXITY

Messieurs DREY, HAMONIC, LE GOFF,
Mesdames, FRIN, NEGARET, OLIVA, PETIT-DELAHAYE ,

ABSENT (pb de connexion) : Monsieur ACHRAFI

1 – SITUATION FINANCIERE DE LA COPROPRIETE & ETAT DES IMPAYES

A la date du 24 novembre 2021, nous avons un montant d’impayés s’élevant à 1173,63 €.

2 – DIAGNOSTIC SUR L’ETAT DES RESEAUX DE LA COPROPRIETE SELON PROPOSITION DU CABINET HAY
3 – POINT SUR LE DOSSIER RAVALEMENT

Le Cabinet HAY interviendra le vendredi 21 janvier 2022.

Cette visite est organisée de façon conjointe avec l’architecte en charge du dossier du ravalement, Séverine TOUCHET, qui va en profiter pour venir visiter la copropriété. Elle a également besoin de visiter plusieurs appartements.
A noter que Mme TOUCHET a précisé que deux jours seraient nécessaires pour visiter les 10 à 15 lots qu’elle souhaite voir.

L’objectif du diagnostic confié au Cabinet HAY est d’identifier les réseaux électriques - courants faibles et courants forts - et les compteurs – et de voir ce qui est encore en fonctionnement, ce qui peut être ôté, rassemblé...
S’assurer que le maximum d’appartements soit visité pour avoir la meilleure vision possible de la situation sur la copropriété.

L’architecte va regarder aussi l’état des bâtiments.

Une nouvelle réunion sera à recaler rapidement après le 21 janvier pour que Mme TOUCHET partage ce qu’elle a vu et indique comment elle voit la suite (elle va probablement rédiger un nouveau cahier des charges pour consultation des entreprises dans le cadre d’un appel d’offre). Plusieurs sujets seront alors à évoquer afin qu’ils ne ressortent pas après le lancement de la consultation : définition du périmètre de la consultation (tout ou partie du bâtiment, démontage ou pas de la verrière ?), les entreprises à consulter, la question d’intégrer ou pas le mur situé dans la descente de la plage dans les travaux (est ce qu’on intègre son entretien, sa rénovation dans le projet ?).

4 – TRAVAUX D’EMBELLISSEMENT DES COMMERCES SUR L’ENTREE DE LA DIGUE DE DINARD
. communication courrier SPL du 15 novembre 2021

Il est évoqué la correspondance de la SPL sur l’implantation d’une marquise qui s’accrocherait sur le mur de la résidence.  .

Le syndic se chargera d’adresser une correspondance à SPL avec copie à la mairie.

La copropriété n’est pas opposée au projet, sous réserve cependant que la ville de DINARD prenne en charge la réparation des quelques éléments des garde-corps et des pierres qui se décrochent du mur, et également la réfection de l’enrobé à l’entrée du parking.
Il sera également demandé que la mairie engage sa responsabilité sur la pérennité de l’ouvrage tel qu’il est envisagé, c’est-à-dire qu’elle s’assure que l’état du mur lui permette de supporter l’appui de la marquise. En effet, il convient que la copropriété ait toutes assurances sur le fait que sa responsabilité ne puisse être engagée si les travaux ne tenaient pas.

Il sera demandé l’établissement d’une convention entre la Ville de DINARD et le syndicat de copropriété pour préserver les intérêts de chaque partie.
Ce sujet sera inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale pour ratification et information de l’ensemble des copropriétaires. Il est convenu de faire valider le projet de convention par Maître GUYOT-VASNIER.

Par ailleurs, le syndic sollicitera SPL afin de s’assurer de la possibilité d’accéder au mur de la copropriété en cas de nécessité.

5 – DOSSIERS SINISTRES EN COURS

A – Dossier DDE HUMBERT/SABLON

A noter que ce sinistre a également pour conséquence des infiltrations dans les caves.
Selon la SNPR, quand les travaux d’étanchéité seront faits, les risques devraient être moindres.

Le relevé d’étanchéité est insuffisant. Le fait de le relever amène également à remplacer les menuiseries des appartements HUMBERT et SABLON.

Il est fait un récapitulatif des travaux à engager :
- 7 743 € pour le relevé d’étanchéité
- 11 686 € pour les menuiseries extérieures de l’appartement de Monsieur SABLON

- 10 650 € pour les menuiseries extérieures de l’appartement de Mme HUMBERT
il faut déduire des montants de menuiserie 1500 € (par devis) pour le démontage des volets roulants pris en charge par les propriétaires.

Il conviendra de déterminer la répartition du coût de ce dossier et le montant des quotes-parts individuelles.

Il est rappelé que la terrasse est une partie commune à jouissance privative ; les travaux sont à la charge de la copropriété et dans le cas présent des bâtiments A et B (avis juridique pris)
Se pose la question de la prise en compte d’une vétusté par rapport aux menuiseries - M BOST communique au Conseil Syndical les différentes hypothèses et leur impact sur les montants à payer par les différentes parties. Le Conseil Syndical tranchera et M BOST verra le point avec les propriétaires concernés pour que les travaux puissent être engagés rapidement.

B – Dossier DDE COUDRAY/FRIN

Se reporter aux devis EDILYA (pour mémoire) et DEGANO

Suite aux deux refus de prise en charge de la dommages-ouvrage, décision du conseil syndical de prise en charge des travaux par la copropriété.
Intervention de la Société EDILYA Ouest Colonnes prévue le 28/12/2021 pour remplacer la colonne. Cela risque d’entraîner quelques dommages au niveau de la plinthe et du couloir des parties communes au 1er étage. Cela sera revu avec la Société DEGANO (qui a effectué un premier chiffrage) après le passage de la Société EDILYA.

C – Dossier sinistre PETIT-DELAHAYE

Intervention de la société SNPR les 24 et 25 novembre pour des travaux conservatoires / provisoires en régie (et non sur devis).
Mme PETIT-DELAHAYE n’a pas été prévenue par l’entreprise.

Il faudra revenir sur le sujet au moment du ravalement, notamment concernant le problème de la gouttière (changement de pente).

Le rapport photo transmis par la SNPR sera adressé au conseil syndical.

D – Dossier sinistre incendie escalier A

Le rapport devrait être rendu dans quelques jours.

Restaient quelques vérifications de certains éléments par l’expert qui ne voulait pas remettre l’installation en l’état : il voulait mettre les compteurs EDF dans les appartements avec le tableau électrique - ce qui aurait permis de remettre aux normes les installations mais n’est pas simple du tout vu les implantations des compteurs dans certains appartements et aurait entrainé des coûts importants pour les co propriétaires concernés.

Cause de l’incendie : a priori un court-circuit dans un compteur Linky qui aurait pris feu et fait prendre feu aux compteurs voisins.

A noter qu’il n’y a pas de décompte individuel actuellement ; pas de facture donc pour les propriétaires concernés.

Une partie du coût des travaux liés au sinistre (intervention ASSNET,,...) a été avancé pour permettre aux propriétaires de jouir de nouveau de leur logement. Ils vont être remboursés par l’assurance.
Le paillasson a été commandé à l’entreprise sans attendre le rapport de l’expert.

6 – PROCEDURE JUDICIAIRE EN COURS : AFFAIRE SCOP C/ EMERAUDE CINEMA

. Point sur le dossier

Maître GUYOT-VASNIER a avisé le syndic, suite à réception de l’avis de fixation rectificatif reçu de la Cour d’Appel de RENNES, que ce dossier qui devait être initialement plaidé le 4 novembre, ne le sera que le 20 janvier prochain.
Au final, cela n’aura pas d’incidence pour la copropriété. C’est une question de répartition des coûts entre assurances (demande de SWISSLIFE)

7 – DOSSIER MONSIEUR DREY : QUESTION CONCERNANT LES ACTIVITES AUTORISEES ET CELLES PROSCRITES ET LA POSSIBILITE EVENTUELLE DE SUPPRIMER LA MENTION FIGURANT AU RCP RELATIVE A L’IMPOSSIBILITE D’INSTALLATION D’UN GLACIER

Monsieur DREY souhaite conserver les murs de son local mais céder le fonds de commerce. Il a 2 propositions, l’une pour un glacier, l’autre pour un bar. Or dans le règlement de copropriété, certaines activités sont proscrites (glacier par exemple)  et d’autres autorisées (bar par exemple).
L’activité de Glacier pourrait être autorisée sous réserve de l’adoption d’un modificatif au règlement de copropriété.
Monsieur DREY indique qu’il acceptera un bar si les copropriétaires ne lèvent pas les clauses d’interdiction de certains commerces.

8 – POINT SUR L’OBLIGATION DE MISE A JOUR DU REGLEMENT DE COPROPRIETE AVEC LA LOI ELAN

Il est évoqué l’audit du règlement de copropriété pour mise en conformité avec la loi Elan, audit à lancer très rapidement.
Des clauses obsolètes doivent être remises à jour. Il faut également revoir ce qui relève des parties communes ou pas (exemple : verrière Mme FELIOT).

Il faut profiter de cet audit pour faire le point sur la répartition des charges, revoir les clauses sur les interdictions de certains commerces (cf point précédent)

Le Conseil Syndical retient la proposition du Cabinet AUDINEAU pour effectuer l’audit.

9 – DOSSIER DE DEMANDE D’AUTORISATION DE TRAVAUX POUR L’APPARTEMENT DE MONSIEUR ET MADAME GICQUEL

Le Conseil Syndical donne un accord de principe sous réserve de mettre en place une porte d’entrée similaire à celle posée sur la coursive du premier étage entrée D pour les 4 appartements.  Le conseil syndical souhaite que les portes remplacées à l’avenir le soient sur ce modèle.

10 – DOSSIER TRAVAUX INTERPHONIE ET VIGIK

Un rendez-vous technique sera à caler rapidement pour ces travaux avec l’entreprise d’interphonie (une cage d’escalier n’a plus d’interphone fonctionnel).

Quelques inquiétudes de Monsieur BOST quant à la mise en place d’un Vigik au niveau des caves, celui-ci se posant la question de l’efficacité de ce type de fermeture.

11 – QUESTIONS DIVERSES

- Poubelles : il est question que les poubelles situées dans le domaine privé ne soient plus relevées. Il est probable aussi que les ramassages soient moins fréquents.
Se pose la question de l’implantation des poubelles. Mme Negaret a un projet, Monsieur Hamonic un autre.

A terme, les poubelles disparaitront de leur lieu de stockage actuel. Il est donc convenu de laisser les choses en l’état pour l’instant.

- Ecopics : il est convenu de les laisser en l’état pour l’instant et de ne pas les remplacer.

• Blog :
  Approbation pour l’utilisation du blog par le Conseil Syndical qui doit définir ce qui est diffusé via ce canal.
  Il est prévu de communiquer de nouveau avec l’ensemble des propriétaires pour les informer des canaux de diffusion des différents  types d’informations :
  • • Blog pour les comptes rendus de réunion de conseil syndical et des infos au fil des jours sur l’actualité de la résidence et de ses alentours (quand ils peuvent concerner la résidence - ex travaux de la digue)
    • Mail pour les comptes-rendus des réunions du conseil syndical pour les co propriétaires qui ne souhaitent pas se connecter au blog. Ce qui nécessitera que les propriétaires qui souhaitent recevoir les CR de Conseil Syndical communiquent leur adresse mail au conseil syndical.
• Mme JOSSELIN demande à recevoir le procès-verbal de l'AG en version papier (copie lettre simple). Le syndic précise que le document lui a bien été adressé par voie postale mais qu’elle a refusé le pli recommandé (Mme JOSSELIN a été contactée et un nouvel envoi du PV en courrier simple sera effectué)